Ипотека у многих россиян вызывает такие же чувства, как и прыжок с парашютом: хочется, но колется - страшно же. По мнению специалистов, ипотека «по карману» 20% наших соотечественников, но воспользовались ею только около 12%. Почему?

Потому что многие из тех, которые МОГЛИ БЫ позволить себе ипотечный кредит, НЕ ДЕЛАЮТ этого, опасаясь, что «сейчас не наилучшее время для столь крупной ссуды».

Возможные заемщики так осторожны, потому что не знают, что, взяв ипотеку, они сохраняют возможность маневра – «обмена» ипотечного кредита на лучшие условия. Рефинансирование или перекредитование ипотеки позволит избежать проблем с неподходящими условиями заимствования и изменением рынка. Например, если вы взяли ипотеку в конце 2014 года, сейчас самое время подать заявку на рефинансирование и переоформить обязательства перед банком.

Рассмотрим процесс перекредитования ипотеки в подробностях:

Заполнение 2-х и более разных заявок увеличивает вероятность получения нужной суммы!
При снижении ипотечных ставок заемщик может использовать такой инструмент как перекредитование, чтобы уменьшить размер переплаты за жилье, которое приобретается по ипотеке.

В тех странах, в которых ипотека появилась раньше чем в России, ипотечное перекредитование практикуется довольно широко. «У них» эта операция считается выгодной даже тогда, когда разница процентных ставок старого и нового кредита составляет десятые доли процента. «У нас» же эффективность рефинансирования становится ощутимой при разнице кредитных ставок в 2-3%, поскольку получение нового кредита по ипотеке сопровождается немалыми дополнительными расходами.

Чтобы избежать существенной части расходов, следует обратиться за перекредитованием (рефинансированием) ипотеки в тот же банк, которым был выдан первоначальный заем. Но так как банки с большой неохотой соглашаются на снижение процентных ставок по заключенным ранее ипотечным договорам (это снижает их доход), то лучше в другом банке получить решение об рефинансировании ипотеки а с более низкой процентной ставкой.

Если в процессе перекредитования ипотеки придется менять кредитора, то заемщику придется столкнуться со следующими проблемами:

  1. Возникают дополнительные расходы (банковские сборы за рассмотрение заявки на кредит, за выдачу кредита и т.д.).
  2. Необходимо будет повторно провести оценку ипотечного жилья и его страхование, поскольку разные ипотечные банки работают со своими оценщиками и страховыми компаниями.
  3. Необходимо учитывать, что разными банками выдвигаются различные требования к ипотечному жилью, поэтому квартира, одобренная и прокредитованная одним банком, может быть отклонена другим.

Не лишним будет напомнить, что заемщик должен иметь безупречную кредитную историю, так как кредитный скоринг второго банка может «не пропустить» ряд обстоятельств, на которые «закрыл глаза» первый банк.

Также вне зависимости от того, будет ли в процессе перекредитования ипотеки изменен банк или нет, заемщик будет нести расходы по перерегистрации ипотеки и нотариальному удостоверению сделки.

Заемщик имеет возможность воспользоваться программами рефинансирования ипотеки, которые предлагаются некоторыми банками, например: «Нордеа Банк», «ЮниКредит Банк», «Росбанк», «ДВИЦ», «МТС банк», «Сбербанк России», «Газпромбанк» и пр.

Потребкредитование в помощь перекредитованию ипотеки

Если не подошла ни одна программа ипотечного рефинансирования, то, чтобы погасить первоначальную ипотеку, придется, как и случае с перекредитованием автокредитов, обратиться за помощью к потребкредитованию. В данном случае можно будет брать краткосрочные займы, не предусматривающие залога, а потом их погашать досрочно за счет нового ипотечного кредита. Но, по потребительским кредитам ставки на 5-10% превосходят ипотечные, и эта разница может стать ощутимым дополнительным расходом во время перекредитования ипотеки Если же в собственности у заемщика есть еще недвижимость, то этих расходов можно избежать, заложив ее для получения нового залогового займа.

Один из выходов – обратиться к ипотечному брокеру

Можно также воспользоваться услугами ипотечного брокера. В таком случае вы сможете получить новый ипотечный кредит до погашения старого. Роль ипотечного брокера этом случае заключается в том, чтобы выступить гарантом перед банком на время перерегистрации ипотеки. За свои услуги ипотечные брокеры берут 10 000 – 60 000 рублей. Эти расходы быстро окупятся, если экономия на ежемесячных платежах по ипотеке составит не менее 4 000 – 6 000 рублей.

В России только начинают складываться простые и удобные механизмы рефинансирования ипотеки. Но в скором времени это станет привычной практикой, и заемщик сможет выбрать из множества один, наиболее выгодный вариант рефинансирования ипотеки, а может и не раз воспользуется различными программами за долгий период выплаты ипотеки.

Варианты рефинансирования ипотеки
Банк Программы Максимальная сумма, руб. Срок, мес. Минимальная годовая ставка (срок, сумма), % Максимальная годовая ставка (срок, сумма), %
Абсолют Банк Рефинансирование 15 000 000 рублей (до 70% от цены недвижимости) 300 мес. 13,5% годовых (от 300 тыс. руб.) 24,5% годовых
Сбербанк России Жилищный кредит на рефинансирование до 80-85% от стоимости недвижимости 360 мес. 14,75% годовых (от 300 тыс. руб.) 16,25% годовых (до 30 лет)
ЮниКредит банк
Ипотечный кредит «Рефинансирование» до 50-70% от стоимости недвижимости 360 мес. 16% годовых (на 1 год) 27,25% годовых (на 30 лет)